Новые правила НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году

В 2026 году продолжают действовать новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, которые существенно изменили порядок расчёта НДФЛ. Основные изменения затронули:

• ставки налога,
• расчёт налоговой базы,
• применение кадастровой стоимости,
• минимальные сроки владения,
• льготы для отдельных категорий собственников.

Когда возникает обязанность платить НДФЛ

Базовый минимальный срок владения недвижимостью — 5 лет. По истечении этого периода доход от продажи не облагается НДФЛ, и подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Это закреплено в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.

В отдельных случаях срок сокращается до 3 лет. Это касается:

• имущества, полученного в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации;
• единственного жилья на дату продажи;
• ситуаций, когда новая квартира была куплена в течение 90 дней до продажи текущей (сохранение статуса «единственное жильё»);
• объектов, приобретённых до 1 января 2016 года.

Новое правило с 2026 года: период владения должен быть непрерывным. Если собственник сначала реализовал объект, а затем приобрёл его снова и повторно продал, прежние сроки не учитываются. Отсчёт начинается с момента последнего оформления права собственности.

Случаи, когда НДФЛ возникает независимо от срока владения

Использование имущества в предпринимательской деятельности. Если недвижимость применялась в бизнесе, освобождение по сроку владения не применяется. Доход от продажи облагается НДФЛ вне зависимости от продолжительности владения.

Статус иностранного агента. С 2026 года лица, признанные иностранными агентами, обязаны уплачивать НДФЛ с доходов от продажи имущества при любом сроке владения. Достаточно, чтобы такой статус имелся хотя бы в течение одного дня в календарном году, когда состоялась сделка. Ставка НДФЛ для иностранных агентов — 30%.

Наследство для иностранных агентов. Если наследник является иностранным агентом и имел этот статус хотя бы один день в году принятия наследства, доход подлежит налогообложению. При последующей продаже такого имущества налог возникает повторно, так как освобождение по сроку владения для этой категории лиц не применяется.

Льгота для семей с детьми

Семьи, воспитывающие двух и более детей, вправе продать жилую недвижимость без уплаты НДФЛ вне зависимости от срока владения при соблюдении условий:

• в семье должно быть минимум двое детей до 18 лет (для студентов-очников максимальный возраст — 24 года; для недееспособных детей ограничений по возрасту нет);
• количество детей считается на 30 апреля следующего года после продажи квартиры — второго ребёнка можно успеть родить уже после реализации жилья;
• родители должны купить новое жильё до 30 апреля следующего года (срок считают с даты продажи старого);
• площадь новой квартиры должна быть больше предыдущей или кадастровая стоимость нового объекта — выше, чем у старого;
• кадастровая цена проданной недвижимости должна быть меньше 50 млн рублей;
• родители и дети не должны владеть другим жильём, размер которого больше проданной квартиры или цена выше. Если такая собственность есть, их общая доля в ней не может превышать 50%.

Получить налоговую льготу может любой член семьи: один из родителей, усыновитель, супруг родителя или усыновителя, ребёнок.

Кадастровая стоимость

Если квартира продана дешевле 70% кадастровой стоимости, доход для расчёта НДФЛ определяется исходя из кадастровой оценки с применением коэффициента 0,7.

Однако в некоторых регионах коэффициент может быть увеличен до 1 (100% кадастровой стоимости). В 2026 году такое правило действует в 15 субъектах РФ, включая Санкт-Петербург, Краснодарский край, Татарстан и другие. При этом важно место прописки продавца, а не местоположение недвижимости.

Правило не применяется, если на 1 января года продажи в ЕГРН отсутствуют сведения о кадастровой стоимости или при постановке объекта на кадастровый учёт стоимость не была установлена.

Ставки НДФЛ

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости:

• 13%, если налогооблагаемая база (прибыль) не превышает 2,4 млн рублей;
• 15% — применяется только к сумме превышения над 2,4 млн рублей.

Для иностранных агентов ставка НДФЛ составляет 30% независимо от резидентства.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля.

С 2026 года ФНС автоматически сверяет данные с Росреестром, поэтому скрыть сделку невозможно.

Ошибки при продаже недвижимости теперь обходятся значительно дороже, а налоговые органы активно используют цифровой контроль и кадастровые данные при проверке сделок.