КРТ на этапе масштабирования: системные барьеры и точки роста для развития территорий

На прошлой неделе прошло итоговое в 2025 году заседание комиссии по градостроительству и комплексному развитию территорий (КРТ) Общественного совета при Минстрое России. Встреча, приуроченная к пятилетию законодательного оформления института КРТ, стала площадкой не только для подведения итогов, но и для обсуждения системных ограничений, сдерживающих масштабирование этого механизма реновации городов.

Директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич представила актуальные данные, свидетельствующие о переходе КРТ от концепции к устойчиво работающему инструменту. В 2025 году было заключено 446 договоров о комплексном развитии территорий, а градостроительный потенциал проектов превысил 100 млн кв. м. Разрешения на строительство выданы более чем на 46 млн кв. м.

Всего по стране заключено свыше 800 договоров КРТ, расселено около 19,5 тыс. домохозяйств и введено порядка 3 млн кв. м недвижимости. Это подтверждает, что механизм вышел за рамки пилотных проектов и применяется в массовом формате. Минстрой планирует подготовить пятилетний альманах лучших практик и провести конкурс проектов КРТ.

Председатель комиссии, генеральный директор «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова обратила внимание на постоянную донастройку законодательства по мере накопления практики. Существенным шагом стали поправки в Градостроительный кодекс, вступившие в силу 1 марта 2025 года, которые закрепили обязательство одновременного строительства жилья и инфраструктуры. Это, в свою очередь, усилило вопрос поиска источников финансирования инфраструктурных объектов.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский представил анализ налоговых барьеров, с которыми сталкиваются проекты КРТ. Несмотря на позитивные изменения, включая возможность учитывать инфраструктурные затраты в себестоимости и налоговые послабления при изъятии объектов, сохраняется ряд нерешённых вопросов. Среди предлагаемых инициатив — резервирование средств на инфраструктуру будущих очередей, распространение налоговых вычетов на ИЖС и освобождение от НДС при передаче реконструируемых социальных объектов.

Отдельное внимание было уделено проблемам выкупа государственного имущества. Отсутствие чёткого определения получателя платежей при таких сделках нередко приводит к судебным спорам с третьими лицами и срыву сроков реализации проектов.

Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству при комитете Госдумы Светлана Бачурина обозначила законодательные коллизии, осложняющие передачу построенных инженерных сетей ресурсоснабжающим организациям. В ряде случаев застройщики вынуждены использовать более сложные схемы через муниципальные бюджеты. Потенциальным решением может стать точечная корректировка статьи 18 Градостроительного кодекса.

Также было отмечено, что КРТ следует рассматривать не как сугубо технический инструмент, а как особый вид градостроительной деятельности, где ключевую роль играет качество подготовки проекта и управление рисками. Именно уровень проработки проекта становится основным фактором при принятии банками решений о финансировании.

Начальник мастерской планирования и анализа исторических территорий Института Генплана Дмитрий Верховский представил подход к интеграции объектов культурного наследия в проекты КРТ. По его мнению, такие объекты следует рассматривать не как ограничение, а как стратегический актив территории. Использование инструментов мастер-планирования позволяет раскрывать социально-экономический потенциал наследия, повышать привлекательность среды и долгосрочную стоимость проектов.