Устав многоквартирного дома: зачем он нужен и как это будет работать?

Жители многоквартирных домов сталкиваются с многочисленными проблемами повседневного сосуществования, далеко не все из которых можно четко урегулировать на уровне федерального или регионального законодательства. Чтобы навести порядок, депутаты Госдумы рассматривают возможность принятия закона, который позволит собственникам жилья утверждать уставы своих многоквартирных домов (МКД). В этих документах можно будет прописывать конкретные правила проживания, приемлемые именно для конкретного дома, а также механизмы воздействия на нарушителей.

Сегодня существует целый ряд законов, регулирующих отдельные аспекты жизни в многоквартирных домах. Например, это касается запрета на шум в ночное время, ограничений на перепланировки и даже ограничений по посуточной аренде квартир. Однако есть немало важных вопросов, четко не прописанных в законах. Среди них — распределение парковочных мест, правила содержания домашних животных, пользование общими тамбурами и площадками.

Юлия Федотова, генеральный директор управляющей компании ТЕРРА, отмечает: «Устав многоквартирного дома — это не фикция, а шаг к цивилизованному управлению общим имуществом. Но он требует грамотного нормативного оформления и четкого разграничения полномочий. Сегодня действующее законодательство — прежде всего Жилищный кодекс РФ — действительно предоставляет собственникам широкий инструментарий: общее собрание может принимать решения, обязательные для всех жильцов. Но здесь есть два ключевых ограничения. Во-первых, эти решения не обладают долгосрочным, институциональным характером. Во-вторых, они не могут прямо регулировать повседневные вопросы быта — например, размещение предметов в местах общего пользования, порядок озеленения, временные правила пользования парковкой».

Заместитель председателя Комитета Госдумы по ЖКХ Светлана Разворотнева предлагает решать такие проблемы на локальном уровне — через утверждение жителями устава дома. Подобный документ позволит закрепить договоренности, которые обычно обсуждаются на общих собраниях. «Главное — собственники получат рычаг воздействия на нарушителей», — подчеркнула Разворотнева. В частности, законопроектом предусматривается возможность введения штрафов за несоблюдение положений устава.

Кирилл Чиркин, председатель ЖСК, подчеркивает важность индивидуального подхода: «Каждый дом уникален, и в каждом живут „свои“ люди. Поэтому Устав следует разрабатывать индивидуально. Пропишите в нем то, что важно для вашего дома, учитывая его особенности (если в доме плохая звукоизоляция, напомните соседям о режиме тишины, если часто сталкиваетесь с вандализмом — напомните об ответственности за такие действия, если часть помещений используется под бизнес, можно прописать правила хорошего тона, которые позволят бизнесу не мешать соседям)».

Оксана Васильева, кандидат юридических наук, дополняет: «Устав многоквартирного дома, как локальный нормативный акт, может регламентировать широкий спектр вопросов, связанных с управлением общим имуществом, организацией бытового взаимодействия собственников и пользователей помещений, а также поддержанием правопорядка в рамках жилого комплекса. В соответствии с принципом автономии воли собственников, закрепленным в ст. 44 ЖК РФ, устав вправе детализировать правила, которые не противоречат федеральному и региональному законодательству, и направлены на обеспечение баланса частных и коллективных интересов».

Однако предложение о введении штрафов вызвало неоднозначную реакцию. Дмитрий Нифонтов из Минстроя отмечает, что непонятно, как реализовать подобные санкции: кто будет администрировать сбор штрафов, как они будут учитываться и налогооблагаться. Эти моменты требуют дальнейшей проработки и, возможно, изменения налогового законодательства.

Ирина Генцлер из фонда «Институт экономики города» считает, что устав должен стать инструментом для решения вопросов общежития, но предупреждает о необходимости аккуратно подходить к его формированию. По ее мнению, стоит разработать типовые методические рекомендации, чтобы избежать излишнего усложнения и ненужных конфликтов.

Таким образом, принятие устава дома может существенно улучшить качество жизни в многоквартирных домах, сделать правила прозрачными, а отношения между соседями — более цивилизованными. Однако успех инициативы будет зависеть от того, насколько тщательно и взвешенно собственники подойдут к формированию своих «домашних» правил.