Машино-место в МКД, кому и за что платить?

Вопросы начислений за подземные паркинги и встроенно-пристроенные автостоянки в многоквартирных домах (МКД) — постоянная точка кипения в спорах между собственниками и управляющими компаниями. Должен ли владелец парковочного места сам заключать прямые договоры, как это делают владельцы магазинов и аптек на первых этажах? И как рассчитывается плата за этот специфический объект?

Начисления за машино-место должны быть прозрачными. Кому платить — смотрим по общедомовой схеме: в силу пункта 6 Правил № 354 собственники машино-мест платят тем же исполнителям, что и жильцы квартир (если у всего дома прямые договоры с РСО, то и у паркинга прямые; если расчетами занимается УК — платим в УК). Сколько платить — проверяем строго по выписке из ЕГРН. С учетом позиции Минэкономразвития и Верховного Суда РФ, машино-место является индивидуально-определенным объектом, поэтому любые попытки управляющих организаций «дописать» в квитанцию лишние квадратные метры за счет площади общих проездов, рамп или тамбуров — абсолютно незаконны.
Согласно части 6 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, машино-места официально признаны самостоятельными объектами недвижимости в структуре МКД. Если паркинг является частью дома, его собственник автоматически становится участником жилищных отношений. Он обязан нести расходы на содержание общего имущества и оплачивать коммунальные ресурсы соразмерно своей доле (ст. 39, 158 ЖК РФ).

Собственники машино-мест вносят плату за коммунальные услуги исполнителю коммунальных услуг (УК, ТСЖ) либо в РСО при наличии прямых договоров в том же порядке, который установлен для собственников жилых помещений (квартир).

Таким образом, схема оплаты полностью дублирует правила для вашей квартиры. Если многоквартирный дом находится на «прямых договорах» с водоканалом, теплосетями и энергетиками (по решению общего собрания или из-за долгов УК), собственник машино-места платит напрямую в РСО. Если в доме действует классическая схема расчетов, платежи за коммунальные услуги на машино-место перечисляются в адрес управляющей организации (УК, ТСЖ, ЖСК), которая сама рассчитывается с поставщиками ресурсов.

Самый болезненный вопрос — правильность расчета площади, из которой управляющие компании выводят сумму к оплате.

Минэкономразвития указывает, что машино-место — это индивидуально-определенное имущество, границы которого описаны в установленном порядке. Площадь объекта четко зафиксирована в выписке из Росреестра. При этом проезды, проходы, рампы и места общего пользования внутри паркинга относятся к общему имуществу. Все начисления должны производиться строго на площадь конкретного машино-места, указанную в ЕГРН. Общие площади должны учитываться и оплачиваться отдельно — как коммунальные ресурсы на содержание общего имущества (КР на СОИ).

Итоговый платеж владельца состоит из трех частей.

Во-первых, это коммунальные услуги, потребляемые на самом машино-месте: в основном отопление (рассчитывается по формулам Правил № 354 пропорционально площади объекта в общих теплопотерях дома) и электричество (при технической возможности фиксации).

Во-вторых, КР на СОИ: свет на проездах паркинга, вода для его уборки, работа общей принудительной вентиляции и систем дымоудаления. Сумма берется по показаниям общих приборов учета паркинга либо по нормативам.

В-третьих, плата за содержание общего имущества: сюда входит клининг, обслуживание автоматических ворот, шлагбаумов, систем пожаротушения, видеонаблюдения и охрана. Тариф за 1 кв. м утверждается решением ОСС.

Особое внимание стоит уделить ситуациям, когда паркинг не выделен в натуре как совокупность отдельных машино-мест, а до сих пор находится в общей долевой собственности. Если процедура выдела в самостоятельные объекты незавершенна, расчет коммунальных услуг производится пропорционально размеру доли в праве общей собственности. Однако и в этом случае управляющая организация ограничена рамками закона: общая площадь паркинга, деленная на доли, должна строго соответствовать технической документации дома, а не вольной интерпретации бухгалтерии УК.

При возникновении спорных ситуаций собственникам не стоит действовать в одиночку.

Наиболее эффективный путь — подача коллективного обращения в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).

Инспекторы проводят проверку правильности применения формул и тарифов. Как показывает статистика проверок, предписания ГЖИ в адрес управляющих организаций по паркингам чаще всего касаются именно неправомерного завышения расчетных площадей и попыток переложить технологические потери застройщика на конечных потребителей.