Покупка или продажа квартиры всегда сопровождается бумажной волокитой с лицевыми счетами. Часто уже после совершения сделки обнаруживается неприятный сюрприз: либо на квартире «висит» внушительный долг от старого хозяина, либо, наоборот, на счету образовалась солидная переплата (например, после ежегодного перерасчета за отопление). Разбираемся, как делятся старые финансовые обязательства между бывшим и новым владельцем жилья.
Долги по коммунальным услугам копятся не на квартире, а на конкретном гражданине. Новый собственник не имеет никакого отношения к долгам прошлых хозяев и не обязан их оплачивать.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает у покупателя исключительно с момента регистрации права собственности в ЕГРН. Всё, что начислено до этой даты — личная зона ответственности продавца (ст. 210 ГК РФ). Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация (РСО) обязаны взыскивать старые долги с прежнего владельца, а не перекладывать их на нового жильца или отказывать ему в открытии обновленного лицевого счета.
Исключения, когда долг всё-таки придется платить:
1. Взносы на капитальный ремонт. Это единственная коммунальная статья, которая «привязана» к самому объекту недвижимости, а не к человеку. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при переходе права собственности к новому владельцу полностью переходят и все непогашенные долги по капремонту.
2. Наследование квартиры. Если жилье досталось вам по наследству, то к вам переходят не только квадратные метры, но и абсолютно все долги наследодателя по «коммуналке» (ст. 1175 ГК РФ).
3. Договорные обязательства. Если в договоре купли-продажи вы добровольно подписали пункт о том, что обязуетесь погасить долги продавца в обмен на скидку, отвечать перед УК придется вам.
Кому вернут переплату при смене собственника?
Обратная ситуация: на момент сделки на лицевом счете числился плюс или управляющая компания сделала корректировку (перерасчет) за прошлый период, когда квартирой владел старый хозяин. Кому принадлежат эти деньги?
Деньги принадлежат тому, кто их фактически заплатил. Переплата по коммунальным услугам является излишне уплаченной суммой конкретного лица. Новый собственник не может просто так тратить эти средства или требовать их выдачи, так как он их не вносил.
• Если деньги уже на счету: Бывший собственник имеет полное право обратиться в УК или РСО с заявлением о возврате излишне уплаченных средств на свои личные банковские реквизиты.
• Если перерасчет за прошлый год сделан «позже»: Например, корректировка за отопление за период, когда в квартире жил старый хозяин, произошла уже после продажи. Эта сумма также юридически принадлежит бывшему владельцу. УК обязана скорректировать баланс именно по его обязательствам.
Однако на практике управляющие компании неохотно возвращают «живые» деньги со счета. Самый простой и бесконфликтный способ урегулирования — зафиксировать переплату в акте приема-передачи квартиры. Продавец оставляет этот плюс на лицевом счете в пользу покупателя, а покупатель просто доплачивает продавцу эквивалентную сумму наличными или оставляет её в составе стоимости квартиры.
При смене собственника в ЖКХ действует жесткое правило разделения обязательств по дате регистрации права в ЕГРН. Новый хозяин начинает жизнь в квартире с «чистого листа», отвечая только за долги по капремонту. Все остальные старые долги и накопленные переплаты — это личные денежные взаимоотношения прежнего владельца и коммунальщиков, которые не должны ущемлять права нового покупателя.
