На что именно можно рассчитывать, если квартира приватизирована или куплена? Закон дает четкий ответ: у собственника есть два главных сценария — получение денег или новой квартиры.
По общему правилу, зафиксированному в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, администрация изымает жилье путем его выкупа.
Выкупная цена — это не просто абстрактная сумма, взятая из кадастра. Она рассчитывается по строгой формуле, утвержденной Верховным Судом РФ, и включает в себя рыночную стоимость самой квартиры (с учетом износа дома, но без занижения цены из-за его аварийности), а также рыночную стоимость доли в праве на общее имущество, включая земельный участок. Кроме того, туда закладывается компенсация за непроизведенный капремонт, если на момент приватизации дом в нем уже нуждался, и все убытки, связанные с переездом (транспорт, услуги риелтора, госпошлины и даже аренда временного жилья).
Если вы не согласны с суммой, которую насчитали оценщики от администрации, вы имеете право провести независимую экспертизу и оспорить размер выплаты в суде.
Взамен изымаемой квартиры собственнику могут предоставить другое жилое помещение. Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, это возможно только по соглашению сторон и с зачетом его стоимости в выкупную цену. Новое жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, находиться в том же населенном пункте (переезд в другой город или район области возможен только с вашего письменного согласия) и соответствовать старому жилью по общей площади, так как закон защищает квадратные метры, а не количество комнат.
Если ваш дом включен в Региональную адресную программу по расселению аварийного фонда (согласно Федеральному закону № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»), у вас появляется безусловное право выбора между деньгами и квартирой. Если же дом в программу не попал и признан аварийным недавно, власти обязаны выплатить деньги, а предоставление квартиры остается на усмотрение муниципалитета.
Поскольку процесс расселения может затянуться на годы, а находиться в доме бывает объективно опасно для жизни, собственник имеет право потребовать предоставления временного жилья из маневренного фонда (ст. 95 и ст. 106 ЖК РФ). Срок временного проживания длится до завершения расчетов или предоставления новой постоянной квартиры.
Внимательно изучайте соглашение об изъятии недвижимости, которое вам пришлет администрация. Не подписывайте документы, если итоговая выкупная стоимость откровенно занижена и не покрывает покупку аналогичного по площади жилья в вашем городе.
