Общее собрание собственников (ОСС) — высший орган управления многоквартирного дома. Обычно его инициируют сами собственники или управляющая организация. Но в ряде случаев Жилищный кодекс даёт такое право органам местного самоуправления (ОМСУ). И в некоторых из этих случаев это не право, а обязанность.
Основание 1. ОМСУ — собственник помещения в доме
Если муниципалитет владеет жилым или нежилым помещением в МКД, он вправе инициировать ОСС наравне с любым другим собственником (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Повестка — любая, в пределах компетенции собрания по ст. 44 ЖК РФ.
Основание 2. Способ управления не выбран
Если собственники так и не определились со способом управления домом, ОМСУ созывает собрание для решения этого вопроса (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ). Сделать это нужно не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключённого по результатам конкурса.
Основание 3. Управляющая организация не выполняет договор
Если к ОМСУ обратились собственники, председатель совета дома или органы управления ТСЖ с жалобой на управляющую организацию, и администрация выявила невыполнение условий договора управления, она созывает ОСС — для расторжения договора с такой УО, выбора новой или изменения способа управления (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ). По разъяснениям Минстроя, это не только право, но и обязанность ОМСУ — независимо от наличия в доме муниципальных помещений.
Основание 4. Не избран совет дома или не создано ТСЖ
В домах, где должно быть избрано 10 и более советов МКД (по перечню ОМСУ), собственники обязаны решить вопрос об избрании совета или создании ТСЖ. Если в течение календарного года они этого не сделали — ОМСУ в трёхмесячный срок созывает ОСС с соответствующей повесткой (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ). По письму Минстроя от 15.09.2026 № 21654-ОГ/00, обязанность созыва возлагается на ОМСУ именно как на орган власти, а не как на собственника муниципальных помещений.
Основание 5. Не выбран способ формирования фонда капремонта
Если собственники не определились, как формировать фонд капремонта — на счёте регионального оператора или на специальном счёте, — ОМСУ созывает собрание по этому вопросу (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ). Срок — не позднее чем за месяц до окончания периода, установленного ч. 5 ст. 170 ЖК РФ.
Основание 6. Комплексное развитие территории
ОСС по вопросу включения дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или ОМСУ, подготовивших проект решения о КРТ, либо юридического лица, определённого для реализации такого решения (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).
ОМСУ выступает как инициатор и проводит собрание в общем порядке — по правилам ст. 44–48 ЖК РФ: уведомляет собственников не позднее чем за 10 дней, оформляет протокол, доводит результаты до сведения.
