Собрание при переводе помещения: какие нюансы учесть?

Перевод жилого помещения в нежилое — процедура, которая невозможна без участия собственников многоквартирного дома. Решение о согласии на такой перевод отнесено к компетенции общего собрания собственников ((п.1,2 ч.3 ст.45, п.1,2 ч.1.2 ст.46 ЖК РФ). Без надлежаще оформленного протокола орган местного самоуправления просто не примет документы

Особенность перевода в том, что кворум считается не по общим правилам, а по специальным — в зависимости от количества подъездов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Дом с одним подъездом.

Собрание правомочно, если приняли участие собственники, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

Дом с двумя и более подъездами.

Нужно одновременное выполнение двух условий:

- в собрании участвуют собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа всех собственников в доме;
- среди них — собственники из подъезда, где находится переводимое помещение, обладающие более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников этого подъезда.

Это значит, что даже если по дому в целом кворум набран, но в «своём» подъезде не собрали 2/3 — собрание неправомочно.

Само решение принимается тоже по особым правилам (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):

Один подъезд: большинство голосов от числа принявших участие в собрании.

Два и более подъезда: большинство голосов от принявших участие при условии, что за решение проголосовали собственники из «своего» подъезда, составляющие большинство от числа принявших участие собственников этого подъезда.

 То есть нужно набрать большинство и по дому в целом, и по подъезду — это два независимых счётчика.

Согласие примыкающих собственников — отдельно от собрания

Помимо решения общего собрания, закон требует согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому (п. 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым, а также расположенные непосредственно над или под ним (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Согласие оформляется в произвольной письменной форме, но должно содержать: ФИО собственника, паспортные данные, номер помещения и реквизиты документа, подтверждающего право собственности. Это не голосование на собрании, а отдельный документ от каждого соседа — получить его нужно до подачи заявления в орган местного самоуправления.

Если затрагивается общее имущество — нужно единогласие.

Это самый коварный нюанс, на котором сыпалось немало переводов. При переводе жилого помещения в нежилое почти всегда требуется отдельный вход, а его оборудование связано с использованием части общего имущества — фасада, придомовой территории, крыльца или пандуса. Если переустройство и перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества или его уменьшения, на такие работы нужно получить согласие всех собственников помещений в доме — не большинства, а 100% (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Верховный суд РФ неоднократно указывал: если проект перевода предусматривает устройство входной группы с использованием земельного участка или элементов фасада, решение общего собрания, принятое большинством голосов, недостаточно — требуется единогласие всех собственников. Причём суд обязан установить, влечёт ли проект уменьшение общего имущества, и если да — применять нормы о единогласии, а не о большинстве.

На практике это означает, что в повестку собрания при переводе помещения обычно включают два вопроса:

- согласие на перевод жилого помещения в нежилое (п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- передача в пользование части общего имущества для устройства отдельного входа (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа всех собственников в доме).

Но если второй вопрос фактически связан с уменьшением (изъятием) общего имущества, то 2/3 недостаточно — нужно единогласие по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Именно на это обращают внимание суды.

Соблюдение всех требований — единственный способ довести перевод до конца без риска отмены решения в суде.